Una manera diferente de investigar una propiedad antes de invertir.
Una propiedad es mucho más que un asiento en el Registro. Antes de recomendar una inversión inmobiliaria, en Phoenicia buscamos comprender tres dimensiones que consideramos inseparables: el derecho que se pretende adquirir, la historia que explica su origen y el territorio sobre el cual ese derecho realmente recae.
El Registro nos dice mucho. Nuestra tarea es determinar si nos dice todo lo que necesitamos saber.
El punto de partida es determinar con precisión qué derecho existe y qué derecho se pretende adquirir. La investigación puede comprender la titularidad, los antecedentes registrales, gravámenes, servidumbres, limitaciones, planos catastrados, transmisiones anteriores y cualquier otra circunstancia jurídica que pueda afectar el derecho de propiedad.
Pero para Phoenicia una certificación registral constituye el comienzo de la investigación, no necesariamente su final. Cuando la naturaleza, los antecedentes o la magnitud de una inversión lo justifican, profundizamos en la cadena documental hasta comprender el origen y la evolución del derecho que el cliente pretende adquirir.
Si la historia no aparece, hay que encontrarla.
Toda propiedad tiene una historia. En asuntos complejos puede ser necesario reconstruirla durante décadas o incluso siglos.
La investigación puede conducir a antiguos protocolos notariales, expedientes administrativos, planos históricos, cartografía, fotografías aéreas y documentación conservada en archivos nacionales e internacionales.
Nuestra experiencia incluye investigaciones cuyos antecedentes se remontan más de doscientos años, recurriendo cuando ha sido necesario a fuentes documentales en Costa Rica, Guatemala —por los antecedentes provenientes de la antigua Capitanía General de Guatemala— y al Archivo General de Indias, en Sevilla.
La historia puede explicar situaciones jurídicas o territoriales que resultan difíciles de comprender observando únicamente el estado actual de una propiedad.
Donde las tres dimensiones se encuentran, aparece el riesgo
Una propiedad puede tener un título inscrito y, sin embargo, no ser una inversión segura o adecuada para el proyecto que el cliente pretende desarrollar.
Puede existir una inconsistencia entre el título, el plano y la realidad física. Puede tratarse de un terreno susceptible a inundaciones o deslizamientos. Las condiciones del suelo pueden hacer extraordinariamente costoso o técnicamente inconveniente construir las fundaciones requeridas. Puede no existir disponibilidad de agua para consumo humano suficiente para desarrollar el proyecto.
Pueden existir restricciones ambientales, forestales, urbanísticas o costeras; afectaciones relacionadas con bienes de dominio público; problemas de acceso; o situaciones vinculadas con territorios indígenas y otros regímenes jurídicos especiales.
El Registro nos dice mucho. Nuestra tarea es determinar si nos dice todo lo que necesitamos saber.
El punto de partida es determinar con precisión qué derecho existe y qué derecho se pretende adquirir. La investigación puede comprender la titularidad, los antecedentes registrales, gravámenes, servidumbres, limitaciones, planos catastrados, transmisiones anteriores y cualquier otra circunstancia jurídica que pueda afectar el derecho de propiedad.
Pero para Phoenicia una certificación registral constituye el comienzo de la investigación, no necesariamente su final. Cuando la naturaleza, los antecedentes o la magnitud de una inversión lo justifican, profundizamos en la cadena documental hasta comprender el origen y la evolución del derecho que el cliente pretende adquirir.
No significa que todos los riesgos puedan eliminarse. Significa que procuramos que el inversionista pueda conocerlos, evaluarlos y decidir si desea asumirlos antes de invertir.
El inversionista internacional puede estar acostumbrado a mecanismos existentes en otras jurisdicciones, entre ellos el title insurance. Costa Rica no cuenta con un sistema general equivalente de title insurance que sustituya una investigación profunda previa a la adquisición.
Por ello, la protección del inversionista depende en gran medida de la calidad y profundidad del análisis realizado antes de adquirir la propiedad y comprometer su capital.
Para Phoenicia, un verdadero due diligence inmobiliario no puede limitarse a verificar quién aparece como propietario en el Registro. Debe procurar identificar y comprender los riesgos jurídicos, históricos, catastrales, físicos y regulatorios que puedan afectar la propiedad o el proyecto que se pretende desarrollar.
No investigamos solamente la propiedad
Una revisión tradicional puede comenzar preguntando: ¿Puede comprar esta propiedad? Para nosotros esa es solamente la primera pregunta.
Para responderla necesitamos comprender qué pretende hacer el cliente con la propiedad. Una finca puede resultar perfectamente adecuada para un propósito y completamente inconveniente para otro
Nuestra investigación puede recomendar proceder; identificar condiciones que deberían resolverse antes del cierre; aportar elementos para renegociar el precio o las condiciones; indicar estudios técnicos adicionales; diseñar mecanismos para administrar determinados riesgos; o conducir a una conclusión igualmente valiosa: no comprar.
Porque descubrir un problema después de comprar puede significar pérdida de capital, imposibilidad de desarrollar el proyecto o años de conflicto y litigio. Descubrirlo antes puede significar simplemente tomar una mejor decisión.