Tierras públicas, bienes demaniales y la debida diligencia que debe realizar todo inversionista antes de adquirir un inmueble en la costa costarricense

Idea central: en materia de dominio público, la apariencia registral no sustituye la investigación sobre el origen, la ubicación y la naturaleza jurídica del inmueble.

Este ensayo no nace únicamente del estudio abstracto de la ley. Recoge mi experiencia profesional como abogado en casos de invasión, ocupación y disposición de áreas públicas en comunidades costeras de Guanacaste, así como las investigaciones jurídicas, registrales y topográficas realizadas por Phoenicia Abogados para emitir opiniones jurídicas.

Costa Rica continúa atrayendo inversión inmobiliaria por su estabilidad, su belleza natural y el valor creciente de sus costas. Sin embargo, precisamente en las zonas de mayor atractivo turístico aparece uno de los riesgos jurídicos más delicados: adquirir un inmueble que, pese a contar con folio real, plano catastrado e incluso una larga cadena de traspasos, se superpone total o parcialmente con un bien de dominio público.

El problema no se limita a las playas. Puede involucrar áreas verdes y comunales, parques, calles y derechos de vía, manglares, esteros, cauces, terrenos del Patrimonio Natural del Estado y, de manera muy especial, la zona marítimo terrestre. Todos ellos pueden estar sometidos a un régimen de demanialidad que los coloca fuera del comercio privado.

Por eso, la pregunta correcta antes de comprar no es solamente quién aparece como propietario. También hay que preguntar de dónde proviene la finca, qué destino tuvo en su origen, dónde está físicamente y si alguna parte de ella fue afectada legalmente al uso público.

La demanialidad: un límite que el tiempo no borra

Los bienes demaniales son aquellos destinados al uso público, a un servicio público o a una finalidad colectiva protegida por el ordenamiento. Mientras conserven esa afectación son, como regla, inalienables, imprescriptibles e inembargables. No pueden venderse, donarse, hipotecarse ni adquirirse por el simple transcurso del tiempo como si fueran bienes privados ordinarios.

La consecuencia práctica es decisiva: un acto administrativo, un acuerdo municipal, una escritura pública o una inscripción registral no bastan por sí solos para convertir un bien público en propiedad privada. La desafectación debe ajustarse al mecanismo jurídico aplicable y tener igual rango que el acto que estableció la afectación. En el ámbito municipal, el artículo 71 del Código Municipal exige autorización legislativa previa cuando una donación implica desafectar el uso o fin público del bien.

La Procuraduría General de la República ha reiterado que la Administración no puede disponer de un bien demanial sin una desafectación válida y previa. Cuando el carácter demanial proviene directamente de la ley, únicamente otra norma de igual rango puede removerlo. Dicho de otra forma: la inscripción puede publicar una situación, pero no necesariamente cura el vicio originario de haber dispuesto de algo que estaba fuera del comercio.

La costa exige una revisión más profunda

La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, N.° 6043, declara que esa franja forma parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible. Como regla general, comprende doscientos metros medidos horizontalmente desde la línea de pleamar ordinaria: los primeros cincuenta metros constituyen la zona pública y los ciento cincuenta metros restantes, la zona restringida.

En la zona pública nadie puede alegar derecho particular y debe garantizarse el libre tránsito y el uso público. En la zona restringida, lo que normalmente puede otorgarse no es propiedad plena, sino una concesión para el uso y disfrute, sujeta a plazo, canon, destino autorizado y demás condiciones legales. La cesión, el traspaso o el gravamen de una concesión requieren autorizaciones expresas; los actos que omitan ese control pueden carecer de validez.

Existen excepciones que deben estudiarse individualmente. El artículo 6 de la Ley N.° 6043 menciona las áreas de las ciudades situadas en los litorales, las zonas urbanas litorales, las propiedades inscritas con sujeción a la ley a nombre de particulares y aquellas cuya legitimidad reconozcan las leyes. Pero la expresión decisiva es «con sujeción a la ley»: la mera existencia de un asiento no demuestra, por sí sola, que el título originario sea válido.

También deben revisarse las restricciones relativas al concesionario. El artículo 47 de la Ley N.° 6043 limita el otorgamiento de concesiones a extranjeros que no acrediten al menos cinco años de residencia y prohíbe otorgarlas a entidades domiciliadas en el exterior o cuyo capital corresponda en más de un cincuenta por ciento a extranjeros. Por eso no basta con comprar acciones de una sociedad que figure como concesionaria: hay que verificar los beneficiarios, los porcentajes de capital y la validez de cualquier cambio societario relacionado con la concesión.

Una lección surgida de casos reales

En un caso que involucra áreas verdes o de parque comunal, una opinión jurídica elaborada a partir de antecedentes urbanísticos, registrales y topográficos nos llevó a examinar terrenos destinados y entregados como áreas de parque. La conclusión central fue que no se trataba de reservas privadas del desarrollador ni de lotes vacantes disponibles para apropiación: una vez recibidos por la municipalidad con destino a parque, área verde o espacio comunal, quedaron afectados al uso público y sujetos al régimen de los bienes demaniales.

Otra investigación a nuestro cargo reveló una situación todavía más delicada. La finca madre había sido donada a la Municipalidad para destinarla expresamente a «áreas verdes y comunales». Sin embargo, según los antecedentes registrales y municipales examinados, años después la propia Municipalidad figura interviniendo en la segregación, donación o venta de varias porciones, que terminaron inscritas a nombre de terceros. Algunas circularon nuevamente, adquirieron valores comerciales importantes o soportaron hipotecas y embargos.

Lo ocurrido permite advertir dos formas distintas de afectación del dominio público. La primera es la invasión u ocupación material de parques, calles y áreas comunales por particulares. La segunda, aún más difícil de detectar para un comprador, ocurre cuando la propia Administración que debía custodiar el bien interviene en su segregación, donación o venta sin que aparezca una desafectación legal válida. En ambos supuestos, el inversionista puede recibir una apariencia de propiedad privada sobre un terreno que jurídicamente podría continuar vinculado al uso público.

El dato revelador no aparecía al limitar la revisión al propietario actual. Surgió al reconstruir la finca madre, leer el testimonio originario, estudiar los planos históricos, seguir cada segregación y comparar la información registral con la ubicación física. En una de las fincas derivadas apareció, además, una posible inconsistencia con la zona marítimo terrestre y con una zona pública inalienable.

En fin estos casos demuestran por qué una certificación literal actual es solo el comienzo. Un adquirente puede encontrarse al final de una cadena aparentemente regular y, aun así, recibir un derecho expuesto a advertencias administrativas, medidas cautelares, nulidad de actos, cancelación o rectificación de asientos y restitución al dominio público.

Lección para el inversionista: cuanto más atractiva sea la ubicación y más compleja sea la historia de segregaciones, mayor debe ser la profundidad de la debida diligencia.

Diez comprobaciones antes de comprar

1. Reconstruir la cadena completa. Solicitar certificaciones literales e históricas, estudiar todos los traspasos y llegar hasta la finca madre. La revisión no debe comenzar y terminar con el titular actual.
2. Leer los documentos que originaron cada asiento. Examinar testimonios, acuerdos municipales, escrituras de segregación, donaciones, ventas, reuniones, rectificaciones de medida y documentos presentados al Diario.
3. Comparar Registro y Catastro. Confirmar que folio real, plano, medida, linderos, coordenadas y localización física describen el mismo terreno. Un plano no prueba por sí solo la propiedad y puede contener errores de ubicación.
4. Ubicar la pleamar y los mojones oficiales. En inmuebles costeros debe verificarse técnicamente la relación con la línea de pleamar ordinaria, la zona pública de cincuenta metros y la zona restringida restante.
5. Investigar el origen público o urbanístico. Determinar si el inmueble o la finca madre fue destinado a parque, área verde, área comunal, calle, derecho de vía, protección ambiental u otra finalidad pública.
6. Exigir la desafectación cuando corresponda. Si hubo una afectación al uso o fin público, debe localizarse la ley o el acto jurídicamente idóneo que autorizó su desafectación. Un acuerdo municipal aislado puede ser insuficiente.
7. Revisar la municipalidad y el expediente de concesión. En zona restringida deben comprobarse el contrato, plazo, canon, destino, prórrogas, autorizaciones de cesión o gravamen, plan regulador aplicable y ausencia de procedimientos de cancelación.
8. Consultar las capas y autoridades ambientales. Verificar humedales, manglares, bosque, áreas silvestres protegidas, Patrimonio Natural del Estado, cauces y otras limitaciones que puedan desplazar o condicionar la competencia municipal.
9. Hacer un levantamiento topográfico independiente. Un perito debe sobreponer planos históricos y actuales, ortofotos, mojones y cartografía oficial. La visita al sitio no sustituye este trabajo técnico.
10. Condicionar el cierre. El contrato de opción o compraventa debe supeditar el pago y el traspaso a una opinión jurídica y técnica satisfactoria, incluir declaraciones del vendedor y prever remedios ante inexactitudes o nulidades.

Señales de alerta que no deben ignorarse

Merecen atención especial las diferencias entre el dibujo del plano y sus coordenadas; linderos que mencionan zona pública, zona inalienable, manglar, estero o calle; rectificaciones de medida recientes; fincas nacidas de donaciones municipales; cambios rápidos de titular; precios históricos desproporcionados; ocupaciones toleradas sin concesión; construcciones anteriores a la aprobación del plan regulador; y la ausencia del expediente administrativo original.

También es una señal de alerta que el vendedor ofrezca una sociedad en lugar de un inmueble o una concesión. La compra de acciones no elimina los defectos del activo subyacente ni sustituye las autorizaciones que la legislación costera exige. En ciertos casos puede incluso ocultar un traspaso indirecto incompatible con las restricciones aplicables a extranjeros.

La buena fe necesita información

El comprador de buena fe merece protección, pero en materia demanial esa protección encuentra límites. La jurisprudencia constitucional ha reconocido la utilidad de las notas de advertencia para informar a potenciales adquirentes cuando existen indicios de que un plano o una finca puede abarcar patrimonio inalienable del Estado. La advertencia no crea el carácter público del bien: hace visible un riesgo que ya podía existir.

De allí que la diligencia razonable no pueda reducirse a comprobar que la finca está libre de hipotecas y anotaciones. La ausencia de gravámenes no responde si el transmitente podía disponer válidamente del terreno. Tampoco elimina la posibilidad de una inexactitud extra registral o de una superposición que solo aparezca al combinar investigación jurídica y topográfica.

Invertir con seguridad jurídica

El desarrollo responsable de las costas no es contrario a la inversión. Al contrario, la inversión sostenible necesita títulos confiables, concesiones válidas, acceso público respetado y límites ambientales claramente identificados. La mejor forma de proteger su inversión es detectar el problema antes de entregar el precio, construir o comprometer financiamiento.

En operaciones costeras o cercanas a bienes públicos recomendamos una debida diligencia ampliada, ejecutada de forma conjunta por abogado, notario y profesional en topografía. La inversión que omite esa revisión puede terminar comprando una controversia; la que la realiza correctamente compra, además del inmueble o del derecho concesional, seguridad jurídica.

Conclusión: en la costa costarricense no se compra únicamente lo que dice una certificación. Se compra la historia jurídica y territorial completa del inmueble.

Fuentes normativas e institucionales

1. Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, N.° 6043 (texto publicado por el ICT)

2. Código Municipal, Ley N.° 7794, artículo 71 (SINALEVI)

3. Procuraduría General de la República: criterio sobre demanialidad, planos y desafectación

4. Registro Nacional: Registro Inmobiliario y servicios de certificación

5. Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT)

Nota: Este artículo ofrece información general y no sustituye el análisis jurídico, registral, catastral y técnico de una operación concreta. La normativa, los planes reguladores y la situación de cada inmueble deben verificarse a la fecha de la transacción.